부동산 양도소득세 계산기 — 매도가 입력하면 세금·세율·공제액 즉시 계산
부동산을 팔 때 가장 먼저 드는 생각, "세금이 얼마나 나올까?" 양도소득세는 계산 구조가 복잡해서 직접 계산하기가 쉽지 않습니다. 1세대 1주택 비과세는 받을 수 있는지, 장기보유특별공제는 얼마인지, 세율은 몇 %인지 — 이 글에서 모두 답합니다. 아래 계산기에 숫자만 입력하면 세금을 즉시 확인할 수 있습니다.
📋 목차
- 부동산 양도소득세 계산기 (즉시 계산)
- 양도소득세란? 과세 원리 이해하기
- 2026 양도소득세율표
- 1세대 1주택 비과세 vs 과세 비교
- 양도소득세 계산 5단계
- FAQ 4가지
- 계산 전 필수 체크리스트
- 핵심 3줄 요약
🧮 부동산 양도소득세 계산기
📊 계산 결과
양도차익
-
장기보유특별공제
-
기본공제 (250만원)
-
과세표준
-
적용 세율
-
예상 양도소득세
-
※ 지방소득세(양도세의 10%) 별도. 본 계산기는 참고용이며 실제 세액은 세무사 상담을 권장합니다.
📌 양도소득세란? 과세 원리 이해하기
양도소득세는 부동산·주식 등 자산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)에 부과하는 세금입니다. 팔아서 손해를 봤다면 세금이 없고, 이익이 클수록 더 많은 세금이 부과되는 구조입니다.
✅ 비과세 (세금 0원)
- 1세대 1주택 + 2년 이상 보유
- 실거주 2년 이상 (2017.08.03 이후 취득 조정지역)
- 매도가 12억원 이하
- 일시적 2주택 비과세 특례 해당
⚠️ 과세 대상
- 2주택 이상 보유자
- 보유기간 2년 미만
- 매도가 12억원 초과 분
- 분양권·입주권 양도
- 비주택(토지·상가·오피스텔)
📊 2026 양도소득세율표
양도소득세는 보유기간·주택 수·과세표준에 따라 세율이 크게 달라집니다.
| 구분 | 보유기간 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 단기 중과 | 1년 미만 | 70% | 주택·분양권 |
| 단기 중과 | 1년 이상~2년 미만 | 60% | 주택·분양권 |
| 일반 | 2년 이상 | 6~45% | 누진세율 적용 |
| 2주택 | 2년 이상 | 일반세율 | 중과 한시 배제 |
| 3주택 이상 | 2년 이상 | 일반세율 | 중과 한시 배제 |
| 과세표준 (만원) | 세율 | 누진공제 (만원) |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0 |
| ~5,000만원 | 15% | 126 |
| ~8,800만원 | 24% | 576 |
| ~1억 5,000만원 | 35% | 1,544 |
| ~3억원 | 38% | 1,994 |
| ~5억원 | 40% | 2,594 |
| ~10억원 | 42% | 3,594 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594 |
🔢 양도소득세 계산 5단계
①
양도차익 계산
양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익. 필요경비는 취득세, 중개수수료, 수선비 등 입니다.
②
장기보유특별공제 차감
보유기간에 따라 최대 80%까지 공제됩니다. 1세대 1주택·2년 거주 시 10년 보유면 최대 80% 공제.
③
양도소득 기본공제 차감
연 250만원을 공제합니다. 여러 자산을 같은 해 팔아도 기본공제는 합산하여 1회만 적용됩니다.
④
과세표준 확정 및 세율 적용
위 단계를 거친 금액이 과세표준이 됩니다. 단기 중과(70%/60%) 또는 일반 누진세율(6~45%)을 적용합니다.
⑤
지방소득세 가산
양도소득세 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가됩니다. 실제 납부액 = 양도소득세 × 1.1.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 1세대 1주택 비과세, 정확한 조건이 뭔가요?
보유기간 2년 이상이 기본 요건입니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 실거주 2년도 추가로 필요합니다. 매도가액이 12억원을 초과하면 초과분에 대해서는 세금이 부과됩니다.
Q2. 일시적 2주택이어도 비과세가 되나요?
네. 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 일시적 2주택 비과세 특례가 적용됩니다. 단, 종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.
Q3. 장기보유특별공제는 언제부터 적용되나요?
일반 자산은 보유기간 3년 이상부터 공제가 시작됩니다(6%). 1세대 1주택(2년 거주)은 보유 2년부터 공제가 적용되며, 10년 이상 보유 시 최대 80%까지 공제됩니다.
Q4. 양도소득세 신고·납부 기한은 언제인가요?
잔금 수령일 또는 소유권이전등기일 중 빠른 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 예정신고를 하지 않으면 가산세가 부과될 수 있으니 주의하세요.
✅ 매도 전 필수 체크리스트
✅ 보유기간 2년 이상 충족 여부 확인
✅ 조정지역 내 취득 시 실거주 2년 확인
✅ 취득세·중개수수료·수선비 영수증 보관
✅ 매도가 12억원 초과 시 초과분 세금 계산
✅ 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부 확인
✅ 잔금일 기준 2개월 내 예정신고 일정 확인
✅ 지방소득세(양도소득세 × 10%) 별도 납부 준비
✅ 복잡한 케이스는 세무사 사전 상담 권장
📌 이 글의 핵심 3줄 요약
- 양도소득세 = (양도가액 − 취득가액 − 필요경비) − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만원
- 1세대 1주택 + 2년 보유·거주 + 매도가 12억 이하면 양도소득세 0원 비과세
- 보유기간 1년 미만은 70%, 1~2년은 60%의 중과세율이 적용되므로 매도 시기 전략이 중요